01
Офис или ПСН
Проверяются назначение, доступ, инженерные системы, перепланировки и спрос.
Короткий ответ
Чем коммерческий залог отличается
Кредитор оценивает возможность последующей продажи или эксплуатации помещения. Узкое назначение, долгосрочная аренда, перепланировки и слабый спрос могут снизить сумму сильнее, чем физическое состояние объекта.
Объекты
Что может быть предметом залога
02
Торговое помещение
Важны первая линия, вход, трафик, арендаторы и ограничения использования.
03
Склад или производство
Учитываются земля, подъезд, мощности, санитарные зоны и специализация объекта.
Оценка
Что влияет на стоимость и ликвидность
| Фактор | Что анализируют |
|---|---|
| Назначение | Соответствие фактического использования сведениям ЕГРН и допустимым видам деятельности. |
| Местоположение | Доступ, трафик, окружение, парковку и спрос на аналогичные помещения. |
| Аренда | Срок, регистрация, ставки, обременения и возможность смены пользователя. |
| Техническое состояние | Перепланировки, коммуникации, износ и соответствие нормам. |
| Рынок продажи | Количество аналогов и ожидаемый срок реализации объекта. |
Комплект
Основные документы
- Выписка ЕГРН и документ-основание права.
- Технический план и документы по перепланировке.
- Договоры аренды и сведения об арендаторах.
- Документы на землю, если она входит в объект.
- Отчет об оценке согласованного оценщика.
- Финансовые и корпоративные документы собственника.
Юридическое лицо
Если объект принадлежит компании
Дополнительно проверяются устав, полномочия руководителя, структура участников, корпоративное одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью, бухгалтерская отчетность и действующие обязательства.
Состав документов зависит от организационной формы и устава. Корпоративную процедуру необходимо согласовать до подписания залога.
Безопасность
Ключевые риски
- Недооценка объекта из-за узкого назначения или слабой ликвидности.
- Конфликт залога с долгосрочной арендой.
- Незарегистрированная перепланировка или фактическое использование не по назначению.
- Корпоративное одобрение оформлено с нарушениями.
- Платеж зависит от нестабильной выручки бизнеса.
Вопросы и ответы
Частые вопросы
Какие объекты могут рассматриваться?
Офисы, торговые помещения, склады, помещения свободного назначения и другие зарегистрированные объекты. Допустимость зависит от ликвидности и политики кредитора.
Можно ли заложить помещение с арендатором?
Иногда да. Потребуются договор аренды и сведения о его регистрации, сроке, платежах и ограничениях для собственника.
Подойдет ли объект, принадлежащий ООО?
Возможно. Тогда проверяются компания, полномочия органов управления, корпоративные одобрения и финансовые документы.
От чего зависит сумма?
От оценочной стоимости, ликвидности, назначения, местоположения, состояния, дохода заемщика и допустимого коэффициента залога.
Читайте также
